Beter Wonen is een woningcorporatie in Almelo en verhuurd, onderhoudt en beheerd ruim 6.200 woningen in de gemeenten Almelo, Haaksbergen en Wierden. Het grootste deel hiervan is in Almelo. 

Beter Wonen werkt in een snel veranderende omgeving en dat vraagt juist om een koersvaste en wendbare organisatie. Dit vraagt expertise vanuit meerdere invalshoeken en actieve verbinding tussen de verschillende afdelingen. Beter Wonen heeft enkele jaren geleden focuspunten geformuleerd om de gewenste organisatieontwikkeling naar een koersvaste en wendbare organisatie in gang te zetten.  

Firm is gevraagd om Beter Wonen te ondersteunen bij het assetmanagement en haar te adviseren en te begeleiden bij het verder professionaliseren van vastgoedsturing binnen de organisatie. De afgelopen jaren heeft Firm meegewerkt aan een mooie organisatieontwikkeling met een aantal speerpunten:  

• Ondersteunen bij het herijken van de portefeuillestrategie 
• Vormgeven van professioneel assetmanagement 
• Routekaart voor de transformatie- en beheeropgave 
• Vastgoedsturingsproces als onderdeel van de Planning en Control cyclus 

Ondersteunen bij het herijken van de portefeuillestrategie  
Beter Wonen heeft in 2019 haar ondernemingsstrategie ‘Trots wonen in Almelo’ voor de periode 2019 – 2023 vastgesteld. De ondernemingsstrategie bood houvast en richting aan de gewenste ontwikkeling van de organisatie en haar vastgoedgoedportefeuille. Beter Wonen heeft geconstateerd dat de wereld van de sociale huursector snel verandert. Een herijking van de portefeuillestrategie was nodig om te zorgen dat de vastgoedportefeuille goed blijft aansluiten op de toekomstige ontwikkelingen. Firm heeft Beter Wonen ondersteunt bij het opstellen van een procesplanning en de inhoudsopgave van de portefeuillestrategie. Periodiek heeft Firm meegedacht op inhoudelijke vraagstukken. De herijking van de portefeuillestrategie is in 2022 afgerond.   

Vormgeven van professioneel assetmanagement  
Bij het vormgeven van het assetmanagement bij Beter Wonen is het doel gesteld om als organisatie, vanuit de verschillende perspectieven, een goede vertaling te kunnen maken van de portefeuillestrategie naar complexstrategieën en concrete voorstellen te doen voor maatregelen die bijdragen aan het bereiken van de portefeuillestrategie.   

Voor de lange termijn doelstellingen is een portefeuillestrategie nodig, deze is in 2022 vastgesteld. Parrallel aan dit proces is samen met Beter Wonen gewerkt aan actuele complexplannen om goed inzicht te krijgen in de huidige situatie. Het was nodig om alle relevante data op orde te brengen en samen te voegen tot één bronbestand. Aan de hand van de data zijn interactieve dashboards opgesteld die Beter Wonen in één oogopslag inzicht geven in de actuele status van een complex. Daarnaast is samen met Beter Wonen criteria opgesteld en geprioriteerd. Deze gelden als vaste spelregels om tot een zo objectief mogelijke overweging te komen per complex.  

De basis voor assetmanagement voor Beter Wonen was daarmee afgerond. Vervolgens zijn complexsessies georganiseerd met een vertegenwoordiging van alle afdelingen (werkgroep assetmanagement). In deze complexsessies zijn alle complexen beschouwd vanuit alle invalshoeken en uitspraken gedaan op bijdrage aan portefeuillestrategie, exploitatieduur, huuroptimalisatie, technische conditie, aandachtspunten vanuit huurder en leefbaarheid. Afsluitend is elk complex voorzien van een concept strategielabel en voorstel voor maatregelen.    

Routekaart voor de transformatie- en beheeropgave 
De belangrijkste voorwaarde voor het kunnen maken van een weloverwogen besluit per complex is als je het effect of gevolg van het besluit kunt spiegelen aan de totale opgave. Beter Wonen had zich een doel gesteld om een integrale routekaart vorm te geven voor de totale transformatie- en beheeropgave (verduurzaming, sloop, nieuwbouw, verkoop en planmatig onderhoud), afgestemd op de herijkte portefeuillestrategie.  

Firm is gevraagd om samen met de organisatie hieraan invulling te geven en een integrale routekaart op te stellen. Een logische vervolgstap was om de inzichten vanuit de complexsessies te vertalen naar inzicht op de totale portefeuille van Beter Wonen. Zodoende heeft Beter Wonen continu zicht op het gehele bezit en wat gevolgen zijn van bepaalde keuzes. Op hoofdlijnen worden onderstaande stappen doorlopen:  

• Opgave in lijn brengen met wensportefeuille/haalbare portefeuille;  
• Aanbrengen van een geografisch logische clustering  
• Prioritering aanbrengen in alle complexen van Beter Wonen voor het vormen van een routekaart met scope tot 2030. Dit heeft geleid tot een breed gedragen transformatieprogramma met daarin per jaar een overzicht van complexen, voorzien van een strategielabel en passend binnen de portefeuillestrategie    
• Doorrekening van het programma op KPI’s (energielabel, CO2-reductie)   
• Financiële haalbaarheid van programma in kaart brengen;   
• Visuele interactieve routekaart periode 2022 – 2030. 
   

Vastgoedsturingsproces als onderdeel van de Planning & Control cyclus 
Vastgoedsturing is krachtig als het continuïteit en consistentie kent.  Firm heeft Beter Wonen geholpen met een werkwijze tussen afdelingen, die passend is bij de organisatie van Beter Wonen. Door de actieve werkwijze, gefaciliteerd met de juiste tools is Beter Wonen daadwerkelijk in staat om koersvast en wendbaar te sturen op hun vastgoedportefeuille ten dienste van hun huurders! 

Momenteel zijn we vanuit Firm nog betrokken om Beter Wonen te ondersteunen bij het maken van wijkvisies en toekomstbestendig contractmanagement van zorgvastgoed.   

Meer weten over deze casus of interactieve complexplannen en routekaart, neem contact op met Matthijn of Lars